Reivindicación / excepción de prescripción adquisitiva
Expediente. Nº 42864 RIDOLFI JULIO FRANCISCO C/ BALLESTEROS NELIDA OLGA Y OTROS S/ Reivindicación
Nº de Orden: 251
Libro de Sentencias Nº 49
/NIN, a los veinticinco días del mes de Septiembre del año dos mil ocho, reunidos en Acuerdo Ordinario los Señores Jueces de la Excma. Cámara de Apelación en lo Civil y Comercial de Junín Doctores RICARDO MANUEL CASTRO DURAN, PATRICIO GUSTAVO ROSAS Y JUAN JOSE GUARDIOLA, en causa Nº 42864 caratulada: «RIDOLFI JULIO FRANCISCO C/ BALLESTEROS NELIDA OLGA Y OTROS S/ Reivindicación», a fin de dictar sentencia, en el siguiente orden de votación, Doctores: Guardiola, Castro Durán y Rosas.-
La Cámara planteó las siguientes cuestiones:
1a.- ¿Se ajusta a derecho la sentencia apelada?
2a.- ¿Qué pronunciamiento corresponde dictar?
A LA PRIMERA CUESTION, el Sr. Juez Dr. Guardiola dijo:
I.- En la sentencia dictada a fs. 151/164 se desestiman los planteos de falta de legitimación activa y de prescripción adquisitiva, haciéndose lugar a la demanda de reivindicación deducida por Julio Francisco Ridolfi contra Nélida Olga y Héctor Ballesteros, Patricia Nancy y Miguel Ángel Colman, hijos menores y/o cualquier otro ocupante del inmueble ubicado en Alemania 484 casi Lavalle de esta ciudad; disponiendo su desocupación y que el actor abone a los demandados la mejoras útiles – con deducción de los gastos para su regularización- cuyo monto se determinar por vía incidental. Con costas a los demandados.
Para así resolver la sentenciante de grado consideró que conforme escritura nº 225 del 26/7/1965 cuya copia obra agregada, el actor conjuntamente con José Luis Ridolfi compraron al Sr. Marcaccio el inmueble motivo de estos obrados. En consecuencia siendo el título anterior a la ‚poca en que los demandados aducen que su padre lo ocupó – año 1967-, resulta aplicable la previsión del art. 2790 C. Civil, con las presunciones que contempla y que en el caso no han sido desvirtuadas. Ello así, corresponde a los demandados la acreditación de la causa que los legitime en su ocupación para repeler la acción. Entiende que la misma no se produjo por cuanto a) carecen de título de dominio en su favor, b) la compraventa que invocaron por parte de su padre Osmar Irineo Colman, no surge de constancia alguna su celebración ni se han agregado comprobantes de su pago; no resultando de los términos de la absolución de posiciones del actor «la existencia de título de dominio ni su entrega voluntaria». Citando jurisprudencia agrega que aún de haber existido boleto de compraventa, con el derecho personal que confiere, el mismo sería insuficiente para impedir la reivindicación, y c) no existe justo título que conforme exigencia del art. 4010 C. Civil habilite la usucapión breve con posesión de diez años, ni basta la prueba producida para dar sustento a la prescripción veinteañal que en forma subsidiaria se hizo valer. En este sentido, analizando la testimonial rendida, pericia realizada y constancias del juicio de desalojo concluye que no otorgan convicción suficiente sobre una posesión veinteañal ni sobre la condición de poseedores animus domini de todos ellos.
Apelada la sentencia, los demandados Miguel Ángel Colman y Nélida Olga Ballesteros expresan sus agravios a fs. 183/188. La crítica, en apretado resumen, se centra en que 1) el actor no probó haber tenido la posesión y mucho menos haber sido despojada 2) existe un título compraventa – contrato no formal, hábil para resistir la pretensión reivindicatoria y 3) conforme prueba, cuyas partes pertinentes en cuanto entienden las favorecen, demuestran la posesión prescriptiva. Llega en consecuencia firme el aspecto del pronunciamiento referido a la legitimación individual del condómino para reivindicar la cosa, resuelta en sentido afirmativo según criterio que comparto (art. 2679 C. Civil; XVII Jornadas Nacionales de Derecho Civil, Santa Fe 1999)
Contestado actoralmente el traslado, con la pieza agregada a fs. 193/194, por la que se resiste la impugnación, y firme el llamado de autos para sentencia de fs. 195, se está en condiciones de resolver (art. 263 del CPCC).
II.- En esa tarea, es de señalar que el ámbito del art. 2776 C. Civil no se agota con el despojo, sino que es comprensivo de todas las formas de desposesión, aún cuando no hayan existido vicios (violencia, clandestinidad y abuso de confianza) abarcando toda privación de la posesión, o sea la adquisición unilateral de la posesión en virtud del desplazamiento de la posesión anterior (Alterini Jorge H. » Acciones reales» p. 62, Kiper Claudio » Código Civil comentado- Derechos Reales II » Rubinzal-Culzoni p. 539).
Es más, «el concepto de pérdida de la posesión no se define históricamente por la eventual intervención voluntaria del actor en la causa que dio motivo a la ocupación del demandado, sino por cuanto en el presente le es disputada la entrega o restitución de la cosa por parte de aquel que actualmente la ocupa y se encuentra obligado a restituirla, sea su poseedor o tenedor, y sea que la haya obtenido por contrato o acto unilateral, lícito o ilícito. Si el actor entregó la cosa al demandado voluntariamente (ya sea que luego se intervierta el título o que éste pierda su eficacia) si le fue arrebata o usurpada, si aquel a quien el actor se la dio dispuso luego en favor de otro, si le fue a su vez despojada por otro, todas son vicisitudes fácticas combinables e inagotables que conforman la plural casuística que el petitorio tiende precisamente a resolver, con el manto de la oponibilidad del derecho real como discusión última del derecho sobre la cosa objeto de controversia. La disputa de la posesión es, en definitiva, el alzamiento al ejercicio pacífico del derecho real sobre la cosa y, por ello, de cómo el actor dejó de tener la cosa bajo su poder y, a su turno, como el demandado la tiene ahora bajo su poder y se resiste a entregarla al actor, es la plataforma fáctica que ventila la acción reivindicatoria como última instancia de discusión, siendo éste el ámbito plenario de las razones para fundar y probar los derechos de las partes en un trámite ritual de conocimiento amplio, donde todas las razones y argumentos encuentran terreno procesal para el completo y acabado debate» (Bono Gustavo A. en Código Civil de Zannoni- Kemelmajer de Carlucci To. 11 p.787).
En este sentido recordemos que la mayoría de la doctrina hoy se inclina por la procedencia de la reivindicación en contra del tenedor a nombre del reivindicante (Alterini idem p. 81 y ss, Cifuentes-Sagarna » Código Civil comentado y anotado» To. III p. 471 y 484; ver art. 2783 y nota al art. 2758) e incluso también, aunque ello está más discutido, en relación al poseedor que hubo la cosa del propio reivindicante «ya que la existencia de una causa possessionis en la que haya intervenido el actor no implica necesariamente ni su validez ni la subsistencia de su legitimidad» (Bono idem p. 779 y 783; ver art. 2778). Por ello, bien se ha dicho que «si el demandado no alega posesión legítima, otro derecho real o personal, ni opone prescripción adquisitiva del inmueble no es justificada su pretensión de permanecer en el mismo» (C. Civ y Com San Martín LL 1977-A-559).
Claro está que si en cumplimiento del boleto, el vendedor entregó voluntariamente es decir hizo tradición del inmueble al poseedor, no puede volver sobre ese acto (art. 515 inc. 3, López de Zavalía Fernando «Derechos Reales» To. 1 p. 436), a menos que ataque la validez de la tradición o del boleto para que proceda la reivindicación (ver Mariani de Vidal Marina en «Código Civil» de Bueres-Highton To. 5 p. 109 y «El poseedor en virtud del boleto de compraventa» LL 141-955) y que, según criterio prevaleciente al que adscribo, el boleto emanado de quien era el propietario con fecha cierta y posesión anterior triunfa frente a una compraventa instrumentada en escritura pública registrada o no (ver Marina de Vidal, obra citada p. 108; VIII Jornadas Nacionales de Derecho Civil La Plata 1981). Empero ninguna de estas circunstancias se verifica en el sublite. En efecto, la parte demandada no ha acreditado la existencia de un instrumento privado (boleto) o contrato verbal en los términos de los arts. 1185, 1187 y 1888 del Código Civil, no resultando suficientes las contestaciones dadas por el actor a las posiciones 1 y 2 (ver fs. 71 y 72 vta) ni los imprecisos dichos de testigos, en tanto el que «no hay nada» (ni seña, ni cobro alguno, ni firma de nada), «no hubo nada documentado» viene a aclarar y dar sentido a la expresión de que «fue de palabra», con el alcance de conversaciones o tratativas m s no un precontrato, contrato preliminar, de primer grado u obligacional que posibilite tener por cierto un negocio inmobiliario firme (arts. 1137, 1184 inc. 1, 1323 y conc. C. Civil y 422 CPCC), otorgado por quien pudiera disponer del derecho de propiedad (arts. 3270, 1329 y 1330 del Código Civil, ya que la pretensa venta se alegó efectuada por parte del padre del aquí reivindicante que no era titular dominial del inmueble en cuestión).
En función de ello y habida cuenta las fechas del título de adquisición en condominio por parte del actor y de la invocada como de inicio de la posesión por los mismos demandados, es de innegable aplicación la previsión del art. 2790 C. Civil. Conforme la misma se presume – salvo prueba en contrario que aquí no se produjo- que el trasmitente, quien lo precedió, era propietario y poseedor de la heredad que se reivindica; y ganar aunque el actor nunca haya sido poseedor «por cuanto, en virtud de la cesibilidad de la acción (art. 1444 y notas de los arts. 1445 y 2109) se la considera tácitamente cedida en cada acto de enajenación que compone la cadena, sin requerirse para ello la tradición» (Kiper ob citada p. 593; Areán en C¢digo Civil de Bueres -Highton, to. cit. p. 882/883; Alterini loc. cit. p. 108)
Así las cosas, «la única posibilidad concreta que asiste al demandado se configuraría en el supuesto de que lograra probar, en forma acabada y plena, que ha poseído animus domini de manera quieta, pública, pacífica e ininterrumpida el inmueble objeto de la acción durante el lapso requerido por la ley , para tener por configurada la posesión larga (art. 4016) y que oponga tal prescripción como defensa en el juicio reivindicatorio (arts. 24 segunda parte, ley 14159 y 3964 y su nota). En tal caso, deber demostrar que se había completado el tiempo que a tal fin establece el art. 4015 a la fecha de promoverse la acción, en virtud del innegable efecto interruptor de la prescripción que causa dicho acto procesal (art. 3986) – que agrego en el caso se retrotrae al de la demanda de desalojo (17/9/2004) ; ver Bono, Gustavo A.» La demanda de desalojo como demanda interruptiva de la prescripción adquisitiva » LLGran Cuyo 2007 (abril), 276 –» (Kiper ob cit. p. 595)
Obvio es que en tales condiciones, el demandado no puede invocar la usucapión prevista por el art. 3999, ya que ésta exige un justo título (por su naturaleza hábil para conferir un derecho de propiedad y revestido de todas las formalidades legales, abstracción hecha de la titularidad o capacidad del trasmitente, es decir de la legitimación del enajenante que, al estar ausente lo torna ineficaz al fin perseguido; ver arts. 4010 y 4012 Are n en C¢digo Civil de Bueres-Highton To. 6B p. 732 y ss; Molinario » De las relaciones reales» La Ley 1965 p. 304 y ss), quedando en consecuencia únicamente a su alcance la posible prescripción larga de los arts. 4015 y 4016 del Cod. Civil.
Como es sabido, la usucapión se hace valer judicialmente a través de dos vías procesales distintas, para cuya admisibilidad son también diferentes los requisitos instrumentales que se deben cumplimentar a raíz de su invocación. Estas dos vías procesales son: la demanda, incluida la reconvencional, para obtener un título en sentido instrumental a cuyo efecto se intenta la acción declarativa de prescripción adquisitiva de la ley 14.159 (con las modificaciones del decreto-ley 5756/58), y la excepción o defensa de prescripción adquisitiva opuesta para evitar la desposesión en el juicio de reivindicación (Areán «Juicio de usucapión» p. 68/69)
«En el supuesto de que la usucapión se haga valer procesalmente por vía de excepción estamos frente al caso judicial que se presenta cuando el propietario de un inmueble que ha perdido la posesión, promueve, como parte actora, un juicio de reivindicación contra el poseedor actual y éste opone al progreso de la demanda la excepción de prescripción adquisitiva como defensa, fundada en la posesión pública, pacífica, continua e ininterrumpida durante el transcurso del término de por lo menos 20 años, pero sin reconvenir por la adquisición del dominio. En esta hipótesis no se debe cumplimentar ningún requisito instrumental como recaudo de admisibilidad de la excepción (art. 24, ley 14.159, modificado por decreto-ley 5756/58), contrariamente a lo que ocurre cuando la usucapión se hace valer por vía de acción, dado que tanto el propietario como el inmueble ya han quedado individualizados al demandarse; pero es necesario tener en claro que la eximición relativa a la agregación del certificado de dominio y del plano de mensura debidamente aprobado, como requisitos documentales de admisibilidad de la vía procesal, no libera al accionado de producir toda la prueba documental que sea necesaria para el triunfo de su defensa y que, obviamente estar relacionada con la acreditación de los actos posesorios y de los caracteres no viciosos que su posesión debe revestir durante el tiempo necesario para prescribir, prueba ésta que, por lo demás, debe ser complementada con la informativa en aquellos supuestos en que la documentación haya sido expedida por determinada repartición pública o entidad privada en cuyos archivos o registros obren los datos relativos a dicha documental; ello sin perjuicio e independientemente de la producción de los otros medios de prueba aplicables.»(Mariani de Vidal – Goldenberg- Kiper » Registro, excepción, prescripción adquisitiva y juicio de usucapión» La Ley 1989-E, 1084)
Introducida de esta forma en autos la usucapión, si bien no rigen las limitaciones probatorias de los arts. 24 ley citada y 679 del CPCC (SCBA, Ac 85090 S 30-6-2004 » Cesarani, Alberto y otros c/ Castelli, Oscar Alberto s/ Reivindicación «; Alterini, Jorge » La seguridad jurídica y las incertidumbres en la usucapión de inmuebles» La Ley 2008-D, 867), la necesidad de acreditar los presupuestos básicos de la adquisición llevar al demandado y excepcionante a extremar los recaudos probatorios (Musto Néstor J. «Derechos reales» To. II ed. Rubinzal-Culzoni p. 263). Es que como señala la sentenciante corre para el demandado la necesidad de acreditar los hechos extintivos o que vician o afectan la eficacia de la relación jurídica invocada por el actor y de la causa generadora del derecho que ‚l postula (art. 2524 inc. 7 C. Civil), debiendo ser la valoración de los medios estricta, severa (Areán, Juicio de usucapión nº 330 p. 297) ya que la adquisición debe comprobarse de manera insospechable, por hechos inequívocos y reiterados, operando la duda en favor del reivindicante por la subsistencia del dominio (art. 2510 C. Civil).
Y es en este intento, en que coincidiendo con la apreciación de la jueza, estimo el recurrente ha fracasado (arts. 375 y 384 del CPCC).
La prueba prima facie de la posesión efectiva que sirve para enervar una acción de desalojo (SCBA Ac. 33469 S 26/6/84; Ac 40455 S 25/4/89; Ac. 56924 S 30/8/96 y Ac. 79953 S 4/12/02 entre otros), no es bastante para repeler la acción petitoria. Y el defensista parece haberse apoltronado en el éxito que anteriormente obtuvo, en tanto las nuevas declaraciones testimoniales que aquí aporta y la pericial de ingeniería civil, poco m s agregan y se revelan insuficientes para despejar incertidumbres (vgr. Nélida Olga Ballesteros en la constatación de fs. 30 del expte 431/2004 sobre desalojo manifiesta que «ocupa el inmueble en carácter de prestado junto a su esposo el Sr. Colman Miguel A») y arribar convicción plena sobre los requisitos necesarios del instituto, a saber a) que se ha poseído el inmueble con ánimo de dueño, b) que la posesión ha sido pública, pacífica, continua e ininterrumpida y c) que la posesión, con todos esos caracteres, ha durado el tiempo exigido por la ley.
En efecto, contados y esporádicos han sido los actos posesorios más allá de la ocupación (art 2384), reveladores de una relación de disponibilidad o corpus con animus domini (art. 2351) que fueron invocados (ver fs. 24): que se plantó un sauce (al comienzo de la relación real) y que en el año 1998 por un subsidio se construyó la parte posterior de la vivienda. En relación a la parte restante y anterior se manifiesta que fue construida por la Municipalidad y fue » a donde se mudó la familia Colman«.
Si bien no es necesario y es hasta casi imposible demostrar año por año que se ha poseído el inmueble, abarcando en forma exhaustiva todo el plazo de prescripción, resulta lógico requerir que comprendan, que se extiendan por buena parte de ese lapso (SCBA DJBA 111-77 y ED 116-638), ya que inexorablemente el ejercicio de un señorío fáctico efectivo ha de dejar vestigios y la ausencia de ellos durante períodos significativos impide deducir la continuidad e ininterrupción de aquel.
Es llamativo que quien alega ser continuador de la posesión de su padre (arts. 3417, 3418,3410, 4004 y conc. C. Civil) no haya adjuntado documentación alguna a nombre de cualquiera de los dos (máxime que en virtud de la acción de desalojo era conocedor de la intención de recuperar el inmueble de la contraria, contando con el tiempo necesario para munirse de ella; doctr. SCBA, Ac 37454 S 22-3-1988 y Ac 38142 S 8-3-1988), demostrativa de actos posesorios o al menos exteriorizados de la posición anímica posesoria. Luego de veinte años es común que se hayan acumulado múltiples documentos que pueden servir como elementos para tener por acreditada la posesión.
A ese déficit en cuanto al tiempo intermedio se suma que según dijo el testigo Lugli, el padre de Miguel A. Colman (Osmar Irineo) le contó que «cuando desalojaron Villa del parque le dieron el terreno y después se lo compró al Sr. Julio Ridolfi» (fs. 93vta.; el subrayado me pertenece). Es de tener presente al respecto la inmutabilidad de la causa de la posesión consagrada por los arts. 2353, 2354 y 2458 C. Civil
El plantar un árbol e incluso algún arreglo o reparación alcanzado como acto de conservación («vio al Sr. Colman poniendo algunos ladrillitos en la construcción, no sabe si arreglando o agrandando la construcción, lo vio hace un montón de años» – Lois fs. 126vta. expte de desalojo), son actos que no tienen la inequivocidad suficiente como para demostrar un alzamiento concluyente e incompatible con la mera tenencia, revelador de una interversión del título.
En relación a la construcción de la parte posterior efectuada a instancias de Patricia Nancy Colman, según se desprende del oficio de fs. 96 del proceso de desalojo, fue realizada por medio de un subsidio gestionado el 6/4/1999 «para levantar una pieza en el lote de su hermano». La fecha de tal ampliación o reforma, por su escasa antigüedad respecto al momento de reclamo restitutorio actoral me exime de mayor comentario; sin perjuicio de lo cual cabe puntualizar que no obstante su silencio es posible inferir de los términos de tal pedido que su ocupación es a título de tenedor a nombre de su hermano -Miguel Ángel- (arts. 2782 y 2464) y en consecuencia más allá de la representación del mismo (art. 2352), sus actos son regidos por el art. 2448, en cuanto establece la conservación de la posesión en nombre del verdadero poseedor.
En cuanto a la parte primitiva de la vivienda, sobre cuya importancia probatoria recala el recurrente en sus agravios, a m s de su precariedad (ver pericia de fs. 125), como he dicho fue excluida en el libelo defensivo introductorio como hecho propio y posterior a su ocupación, lo que se encuentra corroborado por los dichos de Mazza (fs. 100) «fue el Municipio quien le hizo la construcción» (aunque ello no surge del informe municipal de fs. 121/122 del juicio de desalojo). Por otra parte, aún frente a la suposición de dicho testigo en cuanto a las razones del aporte municipal («algo de cierto habría porque si no tenía la posesión del terreno…»), esa colaboración no demuestra de un modo categórico una ocupación a título de dueño, ya que también por razones asistenciales fue, en fecha más reciente aunque por otra institución, otorgado un subsidio a la hermana con finalidad habitacional sin dicho requisito.
En suma, ante lo endeble e impreciso que ha sido el apoyo probatorio de lo fáctico de la defensa, el temperamento adoptado en la instancia de grado es el que estimo corresponde por la garantía de la propiedad y el principio de seguridad jurídica, y debe ser mantenido.
Doy así MI VOTO POR LA AFIRMATIVA.-
Los Señores Jueces Dres. Castro Durán y Rosas, aduciendo análogas razones dieron sus votos en igual sentido._
A LA SEGUNDA CUESTION, el Señor Juez Dr. Guardiola, dijo:
Atento el resultado arribado al tratar la cuestión anterior, preceptos legales citados y en cuanto ha sido materia de recurso -artículos 168 de la Constitución Provincial y 272 del CPCC-, Corresponde:
I-CONFIRMAR la sentencia apelada, con costas de Alzada a los demandados apelantes vencidos (art. 68 del CPCC), difiriendo la regulación de honorarios profesionales para su oportunidad (arts. 31 y 51 de la ley 8904).
ASI LO VOTO.-
Los Señores Jueces Dres. Castro Durán y Rosas, aduciendo análogas razones dieron sus votos en igual sentido.-
Con lo que se dio por finalizado el presente acuerdo que firman los Señores Jueces por ante mí: FDO. DRES. JUAN JOSE GUARDIOLA, RICARDO MANUEL CASTRO DURAN Y PATRICIO GUSTAVO ROSAS, ante mí, DRA. MARIA V. ZUZA (Secretaria).-
//NIN, (Bs. As), 25 de Septiembre de 2.008.-
AUTOS Y VISTO:
Por los fundamentos consignados en el acuerdo que antecede, preceptos legales citados y en cuanto ha sido materia de recurso -artículos 168 de la Constitución Provincial y 272 del CPCC- SE RESUELVE:
I-CONFIRMAR la sentencia apelada, con costas de Alzada a los demandados apelantes vencidos (art. 68 del CPCC), difiriendo la regulación de honorarios profesionales para su oportunidad (arts. 31 y 51 de la ley 8904).
Regístrese, notifíquese y oportunamente remítanse al Juzgado de origen.- FDO. DRES. JUAN JOSE GUARDIOLA, RICARDO MANUEL CASTRO DURAN Y PATRICIO GUSTAVO ROSAS, ante mí, DRA. MARIA V. ZUZA (Secretaria).-